Reclamaciones sobre obras indebidas en comunidades de propietarios
Reclamaciones sobre obras indebidas en las comunidades.
Molestias de los vecinos a la comunidad.
Reclamación de obras y servicios necesarios por parte de un vecino a la comunidad.
Cualquier otro relacionado con la Ley de Propiedad Horizontal.
Las obras indebidas o inconsentidas en comunidades de vecinos son una de las principales fuentes de conflicto. Estas situaciones suelen darse cuando un propietario realiza reformas en su vivienda o en elementos comunes sin la autorización necesaria de la comunidad o sin cumplir con la normativa vigente.
¿Qué se considera una obra indebida?
- Modificaciones en elementos comunes (fachada, patios, azoteas, estructura, etc.) sin el acuerdo de la comunidad.
- Obras en elementos privativos que afectan a la seguridad, estructura, configuración o estética del edificio.
- Reformas que no cumplen la normativa urbanística o carecen de licencia municipal.
Pasos para reclamar una obra indebida
- Verificación de la autorización
- Revisar las actas de la Junta de Propietarios para confirmar si la obra fue aprobada y si se alcanzó la mayoría necesaria (habitualmente, tres quintos de propietarios y cuotas de participación para elementos comunes).
- Notificación formal al propietario
- Si la obra no está autorizada, la comunidad debe enviar una comunicación escrita al propietario infractor, solicitando la paralización de la obra y la restitución al estado original. Es importante que quede constancia de la recepción de esta notificación.
- Convocatoria de Junta Extraordinaria
- Si el propietario no atiende la solicitud, se recomienda convocar una Junta Extraordinaria para decidir las acciones a tomar, incluyendo la posible interposición de acciones legales.
- Acción judicial
- Si el conflicto persiste, la comunidad puede presentar una demanda solicitando la demolición de la obra o la reposición del elemento común a su estado anterior. Es fundamental contar con asesoramiento legal especializado para garantizar la correcta tramitación del procedimiento.
Consecuencias para el propietario infractor
- Obligación de demoler la obra y restituir el elemento común a su estado original.
- Indemnización a la comunidad si la obra ha causado daños.
- Multas y sanciones administrativas si la obra infringe la normativa urbanística municipal.
- En casos graves, podría derivarse incluso responsabilidad penal.
Plazos de prescripción
- El plazo para reclamar depende de la naturaleza de la obra y la normativa autonómica:
- En la Ley de Propiedad Horizontal, el plazo general es de 20 años desde la finalización de la obra.
- En la Comunidad de Madrid, el plazo es de 8 años; en Andalucía, 6 años.
- Para ocupaciones ilícitas de elementos comunes, el plazo puede ser de hasta 30 años.
Argumentos habituales del propietario infractor
- Alegar que existen precedentes de obras similares no reclamadas.
- Invocar el consentimiento tácito de la comunidad por no haber actuado antes.
- Argumentar abuso de derecho o trato discriminatorio por parte de la comunidad2.
Recomendaciones
- Actuar con rapidez y documentar todas las comunicaciones.
- Consultar siempre con un abogado especializado en propiedad horizontal.
- Recabar pruebas (fotografías, informes técnicos, actas de la comunidad) para sustentar la reclamación.
Tabla resumen: Procedimiento de reclamación
| Paso | Responsable | Observaciones |
| Verificación de autorización | Junta/Administrador | Revisar actas y mayoría alcanzada |
| Notificación formal | Comunidad | Comunicación fehaciente al propietario infractor |
| Junta Extraordinaria | Comunidad | Decidir acciones legales si no hay respuesta |
| Demanda judicial | Comunidad/Abogado | Solicitar demolición o restitución del estado previo |
| Ejecución de sentencia | Comunidad/Abogado | Obligación de cumplir la resolución judicial |
Las obras indebidas en comunidades de vecinos pueden y deben ser reclamadas por la comunidad, siguiendo los procedimientos legales y respetando los plazos. La jurisprudencia suele proteger los intereses de la comunidad y exige la demolición o restitución de las obras ilegales, incluso si han pasado varios años desde su ejecución
Reclamaciones sobre obras indebidas en comunidades de propietarios
Las obras indebidas o inconsentidas en comunidades de vecinos son una de las principales fuentes de conflicto. Estas situaciones suelen darse cuando un propietario realiza reformas en su vivienda o en elementos comunes sin la autorización necesaria de la comunidad o sin cumplir con la normativa vigente.
¿Qué se considera una obra indebida?
- Modificaciones en elementos comunes (fachada, patios, azoteas, estructura, etc.) sin el acuerdo de la comunidad.
- Obras en elementos privativos que afectan a la seguridad, estructura, configuración o estética del edificio.
- Reformas que no cumplen la normativa urbanística o carecen de licencia municipal.
Pasos para reclamar una obra indebida
- Verificación de la autorización
- Revisar las actas de la Junta de Propietarios para confirmar si la obra fue aprobada y si se alcanzó la mayoría necesaria (habitualmente, tres quintos de propietarios y cuotas de participación para elementos comunes).
- Notificación formal al propietario
- Si la obra no está autorizada, la comunidad debe enviar una comunicación escrita al propietario infractor, solicitando la paralización de la obra y la restitución al estado original. Es importante que quede constancia de la recepción de esta notificación.
- Convocatoria de Junta Extraordinaria
- Si el propietario no atiende la solicitud, se recomienda convocar una Junta Extraordinaria para decidir las acciones a tomar, incluyendo la posible interposición de acciones legales.
- Acción judicial
- Si el conflicto persiste, la comunidad puede presentar una demanda solicitando la demolición de la obra o la reposición del elemento común a su estado anterior. Es fundamental contar con asesoramiento legal especializado para garantizar la correcta tramitación del procedimiento.
Consecuencias para el propietario infractor
- Obligación de demoler la obra y restituir el elemento común a su estado original.
- Indemnización a la comunidad si la obra ha causado daños.
- Multas y sanciones administrativas si la obra infringe la normativa urbanística municipal.
- En casos graves, podría derivarse incluso responsabilidad penal.
Plazos de prescripción
- El plazo para reclamar depende de la naturaleza de la obra y la normativa autonómica:
- En la Ley de Propiedad Horizontal, el plazo general es de 20 años desde la finalización de la obra.
- En la Comunidad de Madrid, el plazo es de 8 años; en Andalucía, 6 años.
- Para ocupaciones ilícitas de elementos comunes, el plazo puede ser de hasta 30 años.
Argumentos habituales del propietario infractor
- Alegar que existen precedentes de obras similares no reclamadas.
- Invocar el consentimiento tácito de la comunidad por no haber actuado antes.
- Argumentar abuso de derecho o trato discriminatorio por parte de la comunidad.
Recomendaciones
- Actuar con rapidez y documentar todas las comunicaciones.
- Consultar siempre con un abogado especializado en propiedad horizontal.
- Recabar pruebas (fotografías, informes técnicos, actas de la comunidad) para sustentar la reclamación.
Tabla resumen: Procedimiento de reclamación
| Paso | Responsable | Observaciones |
| Verificación de autorización | Junta/Administrador | Revisar actas y mayoría alcanzada |
| Notificación formal | Comunidad | Comunicación fehaciente al propietario infractor |
| Junta Extraordinaria | Comunidad | Decidir acciones legales si no hay respuesta |
| Demanda judicial | Comunidad/Abogado | Solicitar demolición o restitución del estado previo |
| Ejecución de sentencia | Comunidad/Abogado | Obligación de cumplir la resolución judicial |
Las obras indebidas en comunidades de vecinos pueden y deben ser reclamadas por la comunidad, siguiendo los procedimientos legales y respetando los plazos. La jurisprudencia suele proteger los intereses de la comunidad y exige la demolición o restitución de las obras ilegales, incluso si han pasado varios años desde su ejecución.
Reclamaciones a nuevos propietarios por deudas de comunidad: año en curso y tres anteriores
Cuando un nuevo propietario adquiere una vivienda en una comunidad de vecinos, puede encontrarse con deudas pendientes del anterior titular. La Ley de Propiedad Horizontal regula expresamente esta situación y determina la responsabilidad del nuevo propietario respecto a dichas deudas.
¿Qué deudas puede reclamar la comunidad al nuevo propietario?
La comunidad puede reclamar al nuevo propietario:
- Las cuotas impagadas correspondientes a la parte vencida del año en curso en el momento de la compra.
- Las cuotas impagadas de los tres años naturales anteriores a la adquisición.
Esto significa que, si la vivienda se adquiere, por ejemplo, en julio de 2025, el nuevo propietario responde de las deudas generadas desde enero de 2022 hasta julio de 2025, aunque no fuera el titular durante ese periodo.
Base legal
El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece:
“El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.”
¿Cómo se reclama la deuda al nuevo propietario?
- Certificación de deuda: La comunidad debe certificar la deuda pendiente, detallando los importes y periodos afectados.
- Convocatoria de Junta: Se convoca una Junta de Propietarios donde se aprueba la reclamación y se autoriza, si procede, iniciar acciones legales.
- Notificación formal: Se notifica al nuevo propietario la existencia de la deuda y la obligación de pago.
- Procedimiento monitorio: Si no se atiende el pago, la comunidad puede iniciar un procedimiento monitorio para reclamar judicialmente la deuda.
Límites de la responsabilidad
- Solo el año en curso y los tres anteriores: La comunidad no puede reclamar al nuevo propietario deudas anteriores a ese periodo; esas solo pueden reclamarse al propietario original, mientras no hayan prescrito (el plazo general de prescripción es de 5 años).
- Responsabilidad real, no personal: El nuevo propietario responde con el propio inmueble, no con su patrimonio personal.
- Posibilidad de repetir contra el anterior propietario: Si el nuevo propietario paga deudas del anterior, puede reclamarle posteriormente ese importe si así lo pactaron en la compraventa.
Ejemplo práctico
| Fecha de compra | Años reclamables al nuevo propietario | Años NO reclamables al nuevo propietario |
| Julio 2025 | 2025 (hasta julio), 2024, 2023, 2022 | 2021 y anteriores |
Recomendaciones
- Solicitar certificado de deuda antes de comprar: Es fundamental pedir a la comunidad un certificado de deuda antes de la compraventa para evitar sorpresas.
- Negociar en la compraventa: Se puede pactar en la escritura quién asume la deuda, aunque la comunidad siempre podrá reclamar al nuevo propietario dentro de los límites legales.
Resumen
El nuevo propietario de una vivienda responde ante la comunidad por las deudas del año en curso y los tres anteriores, aunque no fuera el causante del impago.
Es clave informarse, documentar la situación de la vivienda antes de la compra para evitar reclamaciones inesperadas y si hay problemas contactar con un abogado especialista en estos temas como Álvarez de Castro Abogados
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¿Tienes un vecino moroso en tu edificio y no sabes cómo actuar?
Reclamación de cantidad a morosos que pueden estar en las siguiente situaciones:
Ser solventes.
No tener otros bienes con los que responder que la vivienda generadora de la deuda.
No tener otros bienes que la viviena y estar hipotecada.
No tener otros bienes que la vivienda y tener anotaciones de embargo.
Si eres el presidente o el administrador de fincas, es normal que te preocupes cuando un vecino no paga las cuotas de la comunidad. Esta situación puede generar tensiones y problemas económicos entre los vecinos. Saber que hacer ante el impago de las cuotas es fundamental para mantener el correcto funcionamiento de la comunidad. Te contamos todo lo que necesitas saber al respecto de este tema, desde soluciones amistosas hasta medidas legales.
¿Cómo afecta a la comunidad que un vecino no pague las cuotas?
Cuando un miembro de la comunidad deja de abonar sus cuotas, las consecuencias las sufren todos los vecinos. Veamos qué pasa si un vecino no paga la comunidad y cómo impacta esto en el día a día de la comunidad de propietarios:
Escasez de fondos en las cuentas de la Comunidad de Propietarios
La comunidad de propietarios (CCPP) depende de las aportaciones de todos los vecinos para cubrir gastos comunes. Si un vecino deja de pagar, se produce un desfase en las cuentas comunitarias. Esto se traduce en menos recursos para afrontar los gastos comunes de: limpieza, mantenimiento de elementos comunes o servicios básicos como el ascensor o la luz de las zonas comunes.
Mal ambiente entre los vecinos
La morosidad en la comunidad no solo afecta a las finanzas, sino también a la convivencia vecinal. Saber que hay alguien que no está cumpliendo con su parte de los pagos genera fácilmente tensiones y mal ambiente en la comunidad. No es justo que los vecinos que no pagan las cuotas se beneficien de los mismos servicios que el resto de los vecinos al corriente de pagos. En el peor de los casos, otros propietarios podrían sumarse al vecino moroso, dejando de pagar sus cuotas.
¿Qué opciones tienen los vecinos frente al impago de las cuotas de la comunidad?
Existen varias medidas frente a un vecino que no paga las cuotas de la comunidad. Estas medidas van desde medidas amistosas hasta acciones legales más contundentes.
Acuerdo amistoso o comunicación informal
El primer paso siempre debería ser intentar un acuerdo amistoso. El presidente, el administrador o incluso alguno de los vecinos pueden hablar con el vecino moroso directamente de una forma amistosa y cordial. Quizás este atravesando dificultades económicas o problemas familiares. En este acercamiento conviene mostrar empatía, pero también firmeza. Podemos ofrecerle opciones para fraccionar el pago de las cuotas atrasadas.
Requerimiento formal por parte de la comunidad
Si el diálogo en persona no da resultado, el siguiente paso en el acuerdo amistoso sería mandar un comunicado por escrito, preferiblemente un burofax. En este comunicado se le informará detalladamente de su deuda y de las posteriores consecuencias legales. Este documento es fundamental para iniciar cualquier procedimiento judicial posterior.
Privación del voto en las juntas
¿Puede un vecino moroso votar en las juntas? Según la Ley de Propiedad Horizontal, el vecino que no paga las cuotas pierde el derecho a votar en las juntas mientras dure la deuda. El vecino moroso podrá asistir a las juntas y dar su opinión, pero no podrá votar en las decisiones que se tomen.
Privación del uso de elementos comunes no esenciales
Algunas comunidades, si lo recogen en sus estatutos, pueden privar temporalmente al vecino moroso del uso de zonas comunes no esenciales. ¿De qué zonas comunes se puede privar a un vecino moroso? Algunas de estas zonas son: la piscina, la pista de pádel, pistas deportivas, el gimnasio… Las zonas que nunca se le pueden restringir son los servicios básicos como el ascensor, la luz de la escalera, el portal, la luz, el agua…
Iniciar procedimiento Judicial
Si pese a todos los intentos anteriores el vecino moroso sigue sin pagar, no quedará mas remedio que iniciar un procedimiento judicial para recuperar las cuotas impagadas. El proceso más habitual es el procedimiento monitorio, este proceso es aplicable cuando la deuda esta suficientemente acreditada mediante documentos, facturas, albaranes, burofax… Álvarez de Castro Abogados está especialmente dedicada a resolver este tipo de situaciones, entre el 90% y el 95% de las comunidades recuperan las deudas.
El impago de las cuotas comunitarias representa uno de los problemas más frecuentes en las comunidades de propietarios españolas, lo que afecta directamente al mantenimiento y funcionamiento de los edificios. La gestión adecuada de estos impagos requiere conocer los plazos legales, procedimientos de reclamación y las consecuencias tanto para la comunidad como para los propietarios morosos. A continuación, encontrarás una guía con respuestas a las dudas más frecuentes.
¿Cuánto tiempo puede estar un vecino sin pagar las cuotas de la comunidad?
En este apartado veremos en qué momento exacto se considera impago y cuáles son las cuotas que todo vecino esta en obligación de abonar.
¿Cuándo se considera a un propietario moroso?
Aunque la Ley de Propiedad Horizontal no establece un plazo de gracia legal, un propietario se convierte en moroso desde el momento exacto en el que incumple con el pago de una sola cuota comunitaria. El impago de una sola cuota es razón más que suficiente para ser considerado como moroso.
La morosidad se considera efectiva independientemente de si se trata de cuotas ordinarias, extraordinarias o contribuciones al fondo de reserva.
Obligaciones legales del propietario respecto a las cuotas
Según el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, todos los propietarios tienen la obligación de “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble”. Esta obligación abarca:
- Cuotas ordinarias: Destinadas a cubrir gastos periódicos como limpieza, mantenimiento de ascensores, suministros de zonas comunes y otros servicios de administración.
- Cuotas extraordinarias: Establecidas para atender necesidades puntuales como reparaciones urgentes, obras de mejora o derramas específicas.
- Contribución al fondo de reserva: Obligatorio según la Ley de Propiedad Horizontal para hacer frente a obras de conservación, reparación y rehabilitación.
Las consecuencias inmediatas del impago incluyen la pérdida del derecho de voto en las juntas de propietarios y la privación del uso de zonas comunes mientras no esté al corriente del pago de todas las deudas vencidas con la comunidad.
¿Cuál es el plazo legal para recuperar una deuda por impago de cuotas comunitarias?
Plazo de prescripción según la ley vigente
El Tribunal Supremo ha establecido de manera definitiva que el plazo de prescripción para reclamar las cuotas impagadas a la comunidad de propietarios es de 5 años. Esta doctrina se aplica en base al apartado 3 del artículo 1966 del Código Civil, que establece que prescriben a los cinco años las acciones para exigir “cualesquiera otros pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves”.
¿Cómo se puede interrumpir la prescripción?
La prescripción del plazo puede interrumpirse mediante diferentes acciones que reinician el cómputo de los cinco años. Los métodos más efectivos para interrumpir la prescripción son:
- Reclamación extrajudicial: El envío de un burofax, donde se reclame expresamente el pago de la deuda, tiene efectos de interrumpir la prescripción. Es fundamental que la reclamación recoja claramente la voluntad de exigir el pago de las deudas.
- Reclamación judicial: El ejercicio de la acción ante los tribunales interrumpe automáticamente la prescripción.
- Reconocimiento de la deuda: Cualquier acto por parte del deudor que reconozca la existencia de la deuda formalmente, interrumpe la prescripción.
¿Cuánto tiempo se tarda en recuperar una deuda por el impago de las cuotas comunitarias por vía judicial?
Según las estadísticas del Consejo General del Poder Judicial, la duración media de los procedimientos monitorios en España es de aproximadamente 7 meses. Sin embargo, en algunos casos específicos de comunidades de propietarios, el proceso puede resolverse en aproximadamente 3 o 4 meses cuando no hay complicaciones.
Factores que pueden influir en la duración del proceso
Actitud del deudor: La disposición del propietario moroso a negociar y llegar a un acuerdo amistoso puede acelerar la resolución, mientras que la oposición puede prolongar el proceso durante años. Esta disposición del deudor es el factor más determinante en la duración del proceso.
Carga de Trabajo Judicial: La saturación de los juzgados es un factor crucial que puede causar retrasos importantes. La fase de notificación al deudor suele ser la que más tiempo tarda, ya que debe realizarse personalmente por un funcionario judicial.
¿Cuántas cuotas impagadas de la comunidad se pueden reclamar?
La comunidad de propietarios tiene el derecho de reclamar todas las cuotas impagadas desde el primer momento en el que se produce el impago de la primera cuota, independientemente de la cantidad pendiente de abonar, con un máximo de tiempo de 5 años, ya que entonces la deuda prescribe.
Importancia de reclamar cuanto antes
La reclamación temprana de las cuotas impagadas es fundamental por varias razones legales y prácticas:
- Evitar la prescripción: El principal riesgo de no reclamar desde el primer momento el impago de las cuotas comunitarias es que transcurra el plazo legal de prescripción de cinco años, después de ese tiempo, la deuda no puede reclamarse legalmente. Cada cuota tiene su propio plazo de prescripción que comienza a contar desde su vencimiento.
- Impacto financiero en la comunidad: Un impago continuado provoca un desequilibrio en el presupuesto comunitario, dificultando el abono a los proveedores, retrasando obras y mejoras, e incluso creando tensiones entre los vecinos. Actuar con rapidez para recuperar la deuda es clave para mantener la estabilidad financiera y el buen ambiente comunitario.
Conclusión: la importancia de actuar a tiempo ante el impago de las cuotas comunitarias
La importancia de actuar con rapidez ante el impago de las cuotas comunitarias protege la estabilidad financiera de la comunidad, evita el conflicto entre vecinos y garantiza el correcto mantenimiento y funcionamiento del edificio.
Los administradores de fincas y presidentes de comunidades deben implementar sistemas de control que permitan detectar impagos desde el primer mes, crear protocolos de reclamación extrajudicial efectiva, y cuando sea necesario, iniciar procedimientos judiciales.
Ventajas de contar con un abogado
La prevención de la morosidad y la actuación temprana ante los impagos no solo beneficia a la comunidad de propietarios en su conjunto, sino que también protege los derechos individuales de cada vecino al corriente de pagos.
- Asesoría legal experta: Un abogado especializado conoce la Ley de Propiedad Horizontal y la jurisprudencia aplicable, lo que garantiza que el proceso se realice correctamente y sin errores formales.
- Redacción adecuada de documentos: El abogado puede redactar correctamente las notificaciones, el certificado de deuda y la demanda judicial, evitando nulidades por defectos de forma.
- Agilización del proceso: Un profesional sabe cómo tramitar el procedimiento monitorio y puede anticipar posibles incidencias, reduciendo plazos y evitando retrasos innecesarios.
- Reclamación de costas: En la mayoría de los casos, los gastos de abogado y procurador pueden ser reclamados al deudor, por lo que la comunidad puede recuperar parte o la totalidad de estos costes si la demanda es estimada.
- Mayor probabilidad de éxito: La experiencia y conocimientos del abogado aumentan las posibilidades de que la reclamación prospere y se logre el cobro de la deuda.
- Errores en el procedimiento: Un error en la notificación, en la certificación de la deuda o en la presentación de la demanda puede provocar la nulidad del proceso o la desestimación de la reclamación.
- Desconocimiento de plazos y requisitos legales: La falta de asesoría puede llevar a la pérdida de plazos importantes, como el de prescripción de la deuda (cinco años), o a no cumplir con los requisitos formales exigidos por la ley.
- Dificultad en la ejecución: Si el deudor no paga voluntariamente, será necesario iniciar la ejecución judicial, un trámite complejo que requiere conocimientos jurídicos.
Recomendación Aunque la ley permite que la comunidad gestione la reclamación sin abogado en el procedimiento monitorio, contar con un profesional es lo más seguro y eficaz para garantizar el éxito de la reclamación y minimizar riesgos para la comunidad. Además, la inversión en honorarios suele ser recuperable si la demanda prospera.
Riesgos de no acudir a un abogado
- Errores en el procedimiento: Un error en la notificación, en la certificación de la deuda o en la presentación de la demanda puede provocar la nulidad del proceso o la desestimación de la reclamación.
- Desconocimiento de plazos y requisitos legales: La falta de asesoría puede llevar a la pérdida de plazos importantes, como el de prescripción de la deuda (cinco años), o a no cumplir con los requisitos formales exigidos por la ley.
- Dificultad en la ejecución: Si el deudor no paga voluntariamente, será necesario iniciar la ejecución judicial, un trámite complejo que requiere conocimientos jurídicos.
Recomendación
Aunque la ley permite que la comunidad gestione la reclamación sin abogado en el procedimiento monitorio, contar con un profesional es lo más seguro y eficaz para garantizar el éxito de la reclamación y minimizar riesgos para la comunidad. Además, la inversión en honorarios suele ser recuperable si la demanda prospera.
Estos son los motivos por los que es muy beneficioso poner el caso en manos de un abogado especialista como Álvarez de Castro Abogados. Ponte en contacto con nosotros para ayudarte a resolver el problema
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